Wer in Dänemark eine Immobilie besitzt – sei es eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Ferienhaus – muss Immobiliensteuern zahlen. Doch die Höhe dieser Steuern unterscheidet sich je nach Art der Immobilie und deren Nutzung. Für deutsche Eigentümer oder Kaufinteressenten in Dänemark ist es daher wichtig zu verstehen, wie das dänische System funktioniert und warum die Steuerlast so unterschiedlich ausfallen kann.

Zwei Hauptarten der Immobiliensteuer

In Dänemark gibt es im Wesentlichen zwei Arten von Immobiliensteuern:

• Ejendomsværdiskat (Immobilienwertsteuer) – eine staatliche Steuer, die Eigentümer auf den Wert ihrer selbstgenutzten Immobilie zahlen.
• Grundskyld (Grundsteuer) – eine kommunale Steuer, die auf den Wert des Grundstücks erhoben wird, unabhängig davon, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet ist.

Diese beiden Steuern bilden zusammen die dänische Immobiliensteuer. Wie hoch sie ausfallen, hängt von der Art der Immobilie, ihrer Lage und der Nutzung ab.

Eigentumswohnungen: Hohe Werte in den Städten

Eigentumswohnungen befinden sich häufig in städtischen Gebieten mit hohen Grundstückspreisen, etwa in Kopenhagen, Aarhus oder Odense. Die Grundsteuer wird auf die gesamte Grundstücksfläche berechnet und anteilig auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt.

Da die Grundstückswerte in den Städten stark gestiegen sind, kann die Grundsteuer trotz kleiner Wohnfläche relativ hoch sein. Auch die Immobilienwertsteuer fällt in Ballungsräumen oft höher aus, da die Marktwerte der Wohnungen in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind.

Allerdings gibt es in Dänemark eine Begrenzung, wie stark die Immobilienwertsteuer pro Jahr steigen darf. Damit sollen Eigentümer vor plötzlichen Steuererhöhungen geschützt werden.

Einfamilienhäuser: Größere Grundstücke, aber oft geringere Bodenwerte

Bei Einfamilienhäusern und Reihenhäusern ist die Situation anders. Hier gehört das gesamte Grundstück dem Eigentümer, und die Grundsteuer wird direkt auf den geschätzten Bodenwert berechnet.

In Vororten und ländlichen Regionen sind die Bodenwerte meist niedriger als in den Städten, was zu einer moderateren Grundsteuer führt. Dafür kann die Immobilienwertsteuer höher ausfallen, da Häuser in der Regel mehr Wohnfläche und zusätzliche Annehmlichkeiten wie Gärten oder Garagen bieten.

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Ferienhäuser: Sonderregeln und niedrigere Steuersätze

Ferienhäuser (sommerhuse) unterliegen besonderen steuerlichen Regelungen, da sie nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden dürfen. Die Immobilienwertsteuer für Ferienhäuser ist niedriger als für ganzjährig bewohnte Immobilien.

Auch die Grundsteuer fällt oft geringer aus, da viele Gemeinden für Freizeitgrundstücke niedrigere Steuersätze anwenden. Zudem liegen Ferienhäuser häufig in Gebieten mit geringerer Infrastruktur und saisonaler Nutzung, was sich ebenfalls auf die Bewertung und damit auf die Steuerhöhe auswirkt.

Neue Immobilienbewertungen und künftige Änderungen

Dänemark führt derzeit ein neues Bewertungssystem für Immobilien ein, das die Marktwerte genauer widerspiegeln soll. Diese Neubewertungen bilden künftig die Grundlage für die Berechnung sowohl der Immobilienwertsteuer als auch der Grundsteuer.

Für viele Eigentümer bedeutet das Veränderungen bei der Steuerlast: Manche werden künftig mehr zahlen, andere weniger. Um starke Schwankungen zu vermeiden, hat die Regierung Übergangsregelungen und Obergrenzen für Steuererhöhungen eingeführt.

Warum die Unterschiede sinnvoll sind

Dass Wohnungen, Häuser und Ferienhäuser unterschiedlich besteuert werden, hat nachvollziehbare Gründe. Die Steuer berücksichtigt nicht nur den Marktwert, sondern auch die Nutzung und die Lage der Immobilie. Eine Wohnung im Zentrum von Kopenhagen hat einen anderen Bodenwert und eine andere Nachfrage als ein Haus auf dem Land oder ein Ferienhaus an der Nordseeküste.

Das dänische System soll sowohl die kommunalen Einnahmen sichern als auch eine gewisse Gerechtigkeit zwischen verschiedenen Immobilientypen schaffen.

Nützliche Informationen für Eigentümer

Eigentümer können ihre aktuellen Bewertungen und Steuerberechnungen auf der offiziellen Plattform vurderingsportalen.dk einsehen. Dort besteht auch die Möglichkeit, gegen eine Bewertung Einspruch zu erheben, wenn sie nicht dem Marktwert entspricht.

Wer in Dänemark eine Immobilie besitzt oder kaufen möchte, sollte zudem die kommunale Grundsteuer und die staatliche Immobilienwertsteuer im Blick behalten – sie haben direkten Einfluss auf die laufenden Kosten und die Rentabilität einer Investition.